Empat alasan mengapa lebih banyak perumahan umum bukanlah solusi untuk masalah keterjangkauan

Dengan Presiden terpilih Joe Biden akan menjabat didukung oleh kontrol Demokrat baik di DPR maupun Senat, para pendukung dan aktivis yang berhaluan kiri menyusun daftar keinginan untuk undang-undang baru di berbagai isu dan arena kebijakan.





Perumahan adalah salah satu yang besar. Gagasan baru-baru ini yang menarik perhatian di kalangan aktivis perumahan—dan beberapa legislator —adalah untuk mencabut Amandemen Faircloth, yang melarang pembangunan baru perumahan umum. Untuk keluarga berpenghasilan rendah , perjuangan untuk membeli perumahan yang stabil dan berkualitas layak adalah masalah mendesak jauh sebelum pandemi COVID-19. Memberikan lebih banyak dukungan perumahan harus menjadi prioritas bagi pemerintahan yang akan datang.



Namun, mengharapkan otoritas perumahan lokal untuk mengembangkan perumahan umum yang besar portofolio bukanlah solusi yang efektif. Dan perdebatan yang berfokus pada Amendemen Faircloth adalah masalah besar—pengalihan politik dari hambatan yang lebih nyata terhadap perumahan murah.



berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk sampai ke bulan dan kembali?

Di bawah ini adalah empat alasan mengapa membangun lebih banyak perumahan umum bukanlah obat untuk mengatasi semua masalah perumahan di negara ini—serta ide-ide untuk solusi yang lebih efektif yang dapat didorong oleh para advokat di bulan-bulan mendatang.



Ketersediaan lahan dan zonasi lokal menjadi kendala utama perumahan bersubsidi

Membangun perumahan bersubsidi—atau dalam hal ini, perumahan sewa harga pasar—adalah liar di sebagian besar undang-undang zonasi lokal AS melarang struktur selain rumah terpisah keluarga tunggal di sebagian besar tanah lintas kota dan pinggiran kota.



Mencabut Amandemen Faircloth tidak melakukan apa pun untuk mengatasi masalah ini. Ini juga bukan masalah baru: Perumahan umum yang dikembangkan dari tahun 1950-an hingga 1970-an sebagian besar dibangun di lingkungan miskin yang dipisahkan secara rasial , karena di sanalah lembaga pemerintah dapat memperoleh tanah—dan di mana pemilih kulit putih kelas menengah tidak memprotes terlalu keras.



Di mana orang tinggal—dan terutama di mana anak-anak tumbuh dewasa —sangat penting untuk kesejahteraan jangka panjang, termasuk harapan hidup, kesehatan, dan pendapatan. Tanpa adanya rencana serius untuk melegalkan apartemen di komunitas dengan peluang tinggi, proposal untuk membangun lebih banyak perumahan umum hanya akan memperburuk segregasi rasial dan ekonomi—yang merugikan keluarga berpenghasilan rendah.

Agensi publik tidak dirancang untuk menjadi pengembang real estat

Usulan kepada pemerintah untuk membangun perumahan rakyat seringkali tidak jelas tentang instansi atau departemen mana yang dimaksud. Sementara pendanaan untuk perumahan umum berasal dari tingkat federal, properti tersebut dioperasikan oleh lebih dari 3.300 otoritas perumahan setempat melintasi negara. Dan kebanyakan dari mereka tidak memiliki pengalaman baru-baru ini dengan konstruksi baru—bisnis yang panjang, rumit, dan berisiko dalam situasi terbaik. Badan publik beroperasi di bawah aturan dan proses yang lebih kaku daripada perusahaan sektor swasta juga; misalnya, pengadaan dan bekerja persyaratan yang membuat konstruksi jauh lebih sulit dan lebih mahal.



Hari ini, hampir semuanya baru perumahan bersubsidi dibangun dan dikelola oleh spesialis pengembang nirlaba atau nirlaba . Jadi, terlepas dari seruan kepada pemerintah untuk membangun lebih banyak perumahan, sebagian besar otoritas perumahan tidak memiliki kapasitas atau keinginan untuk melakukan proyek konstruksi baru.



Perumahan bersubsidi berkualitas tinggi membutuhkan komitmen jangka panjang, bukan godaan singkat

Seperti yang diketahui pemilik rumah, memelihara rumah dalam kondisi baik membutuhkan investasi waktu dan uang yang berkelanjutan. Dalam hal ini, sebagian besar properti perumahan umum yang ada perlahan-lahan memburuk selama beberapa dekade, terganggu oleh kerusakan air, jamur, serangan hama, dan sistem mekanis yang menua. Pada tahun 2017, Sekretaris Pembangunan Perumahan dan Perkotaan (HUD) Ben Carson terkenal terjebak di lift yang tidak berfungsi saat mengunjungi proyek bertingkat tinggi Miami. Dengan mengingat hal itu, mengapa otoritas perumahan mendaftar untuk membangun lebih banyak apartemen ketika mereka sudah menghadapi tunggakan pemeliharaan yang sangat besar dan dana modal yang tidak mencukupi?

Sejarah pendanaan infrastruktur pemerintah federal adalah seperti orang tua yang membelikan anak mereka yang berusia 16 tahun mobil baru, kemudian menolak untuk ikut serta dalam asuransi, bensin, atau perbaikan. (Baca juga: belum terpenuhinya kebutuhan modal untuk jalan, jembatan, dan kereta bawah tanah .)



Penulis Noah Smith baru-baru ini diajukan bahwa AS mengadopsi model perumahan umum seperti Singapura, di mana pemerintah membangun apartemen dan kemudian menjualnya dengan harga rendah kepada rumah tangga. Tetapi bahkan itu tidak menyelesaikan masalah, malah hanya mengalihkan beban biaya pemeliharaan di masa depan ke rumah tangga — masalah keluarga untuk banyak pemilik rumah berpenghasilan rendah di AS hari ini.



Jenis lain dari subsidi perumahan memberi pembayar pajak lebih banyak keuntungan

Membangun perumahan baru itu mahal, terutama di pesisir daerah metro di mana masalah keterjangkauan paling akut. Mengembangkan perumahan bersubsidi adalah—secara paradoks—lebih mahal daripada perumahan dengan harga pasar, karena rumitnya pembiayaan perakitan. Konstruksi baru juga lambat: Diperlukan satu dekade atau lebih untuk menyelesaikan apartemen bersubsidi di pasar yang diatur secara ketat.

dimana bulan akan berada

Jika tujuan pembuat kebijakan federal adalah untuk membantu sebanyak mungkin rumah tangga berpenghasilan rendah, maka strategi perumahan umum yang baru dibangun mungkin merupakan jalan yang paling tidak efektif. Meningkatkan dana untuk voucher perumahan atau untuk akuisisi dan rehabilitasi dari apartemen yang ada melalui Dana Perwalian Perumahan Nasional akan meregangkan dolar subsidi untuk mencakup lebih banyak rumah tangga dengan lebih cepat, dan sering kali dalam lingkungan dengan peluang lebih tinggi . Menopang fisik jangka panjang dan kelayakan finansial properti bersubsidi yang ada—seperti melalui HUD's Demonstrasi Bantuan Sewa (RAD) program—juga akan lebih hemat biaya daripada konstruksi baru.



Singkatnya, membantu keluarga berpenghasilan rendah mendapatkan akses ke perumahan berkualitas baik, stabil, dan terjangkau di lingkungan dengan peluang tinggi harus menjadi tujuan pemerintahan Biden yang akan datang dan Kongres baru. Tetapi membangun lebih banyak perumahan umum adalah cara yang salah untuk mencapai tujuan itu.